Pendant des décennies, investir dans l’immobilier signifiait une seule chose : acheter un appartement, une maison ou un immeuble.
Puis sont arrivés les REITs (Real Estate Investment Trusts), qui ont permis d’investir dans un portefeuille immobilier sans posséder directement un bien.
Aujourd’hui, une troisième voie fait son apparition : la tokenisation immobilière.
Et le Kenya est déjà en train d’expérimenter cette nouvelle génération d’investissements.
1/ Trois façons d’investir dans l’immobilier
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, beaucoup pensent uniquement à l’achat d’un appartement.
Pourtant, il existe désormais plusieurs approches.
L’investissement direct
C’est le modèle traditionnel.
Vous achetez un appartement, vous en êtes pleinement propriétaire et vous percevez les loyers tout en bénéficiant de la valorisation éventuelle du bien.
C’est l’option qui offre le plus de contrôle mais qui demande également le capital le plus important.
Les REITs
Les REITs permettent à plusieurs investisseurs de mettre leur argent en commun afin d’acquérir et gérer un portefeuille immobilier.
Vous ne possédez pas un appartement précis.
Vous détenez une part d’un fonds immobilier qui investit dans plusieurs actifs.
Au Kenya, les REITs sont réglementés par la Capital Markets Authority (CMA) et disposent déjà d’un historique de performance intéressant, notamment dans les secteurs des bureaux et des résidences étudiantes. Le rapport cite notamment une progression de près de 25 % du revenu net d’exploitation cumulé des REITs kenyans au premier semestre 2025.
Les actifs tokenisés
C’est ici que les choses deviennent particulièrement intéressantes.
Grâce à la blockchain, un actif immobilier peut être découpé en milliers de fractions numériques appelées « tokens ».
Chaque investisseur peut ainsi acheter une petite partie d’un actif réel sans devoir mobiliser plusieurs millions de shillings.
C’est exactement le modèle que souhaite développer ABDC Labs.
Selon le rapport, la plateforme annonce un ticket d’entrée à partir de seulement 5 000 KES, contre souvent 100 000 KES ou davantage pour les REITs traditionnels.
2/ Une démocratisation de l’investissement ?
Pendant longtemps, investir dans l’immobilier au Kenya était réservé aux personnes disposant d’un capital important.
La tokenisation pourrait changer cette réalité.
Avec un investissement beaucoup plus faible, davantage de jeunes actifs, de membres de la diaspora ou de petits épargnants pourraient accéder à une classe d’actifs auparavant difficile d’accès.
Cette évolution rappelle ce qui s’est produit avec les applications bancaires mobiles.
Hier réservés aux grandes banques, certains services financiers sont aujourd’hui accessibles depuis un simple smartphone.
L’immobilier pourrait suivre une trajectoire similaire.
3/ Mais innovation ne signifie pas absence de risque
C’est probablement la partie la plus importante.
Le rapport insiste sur le fait que les REITs bénéficient aujourd’hui :
- d’un cadre réglementaire clairement établi ;
- d’états financiers publiés ;
- d’un historique de performances ;
- d’une fiscalité clairement définie.
À l’inverse, les plateformes de tokenisation restent plus récentes.
Le rapport recommande d’ailleurs de vérifier indépendamment leur statut réglementaire auprès de la CMA avant tout investissement et rappelle que le cadre juridique des actifs tokenisés est encore en construction au Kenya.
Autrement dit :
innovation ne veut jamais dire absence de due diligence.
4/ Faut-il choisir l’un ou l’autre ?
Pas forcément.
Tout dépend de votre profil.
Si vous recherchez :
- un investissement tangible avec un contrôle total : l’immobilier direct reste une excellente option ;
- un produit réglementé et diversifié : les REITs offrent aujourd’hui davantage de visibilité ;
- une exposition à une technologie émergente avec un faible ticket d’entrée : les actifs tokenisés peuvent représenter une piste intéressante, à condition d’accepter un niveau de risque plus élevé.
L’objectif n’est pas d’opposer ces modèles.
Ils répondent simplement à des besoins différents.
5/ Ce que cela dit surtout sur le Kenya
Ce qui me fascine n’est pas seulement l’apparition d’une nouvelle plateforme.
C’est ce qu’elle révèle.
Le Kenya continue de s’imposer comme l’un des laboratoires les plus innovants d’Afrique.
Après M-Pesa qui a révolutionné les paiements mobiles…
Après la fintech…
Après l’intelligence artificielle…
Le pays expérimente désormais de nouvelles façons de démocratiser l’investissement immobilier.
Toutes ces innovations ne réussiront pas.
Certaines disparaîtront.
D’autres transformeront durablement le marché.
Une chose est certaine :
Le futur de l’immobilier ne sera probablement pas seulement fait de briques et de béton.
Il sera aussi numérique.
Et le Kenya semble bien décidé à faire partie des pays qui écrivent cette nouvelle histoire.
Et vous ?
Pensez-vous que la tokenisation immobilière représente l’avenir de l’investissement, ou préférez-vous rester sur des modèles plus traditionnels comme les REITs ou l’achat direct de biens immobiliers ?
